Hipotecas basura

Por: Tania Lozano y Aurelio Arrué
Actualmente se está viviendo la crisis de los mercados financieros. Al parecer con la aprobación del plan de rescate se habría logrado ponerle freno a la volatilidad de los mercados, lo cual refleja el alto grado de incertidumbre presente en los agentes. A pesar de esto los mercados no han reaccionado tan favorablemente como se esperaba ya que temen que la ayuda no sea suficiente.
Algunas preguntas que me parecen necesarias responder en aras de entender esta crisis son: ¿cómo fue qué, en términos generales, se originó la crisis? Sabemos que las hipotecas están involucradas, pero ¿qué mecanismos operaron en este debacle financiero?
Para responder dichas cuestiones es necesario mencionar que desde el 2001 los tipos de intereses vigentes en los mercados financieros eran extraordinariamente bajos. En dos años, la FED había bajado el tipo de interés de 6.5% a 1%. Los bancos prestaban y pagaban tasas bajas por sus créditos y depósitos, mientras veían como sus márgenes de intermediación (el spread de tasas) iba decreciendo.
Frente a esto dichas entidades financieras reaccionaron: a) Otorgando préstamos más arriesgados; el riesgo en el que se incurre se ve reflejado en la tasa de interés, esta sería mayor y por tanto el margen aumentaría; b) Aumentaron el número de operaciones; al ser el margen un porcentaje, a mayor volumen de operaciones, mayores ganancias totales.

En cuanto a lo primero; lo que mostraba el mercado era una continua alza del valor de las viviendas, las cuales en 10 años habían duplicado su valor. Bajo esta premisa los bancos deciden ofrecer las hipotecas a un tipo de cliente mas arriesgado, el cliente “ninja” (no income, no job, no assets) a quien se le cobraría una alta tasa de interés. En otras palabras se les otorgaba préstamos que excedían el valor de la casa hipotecada.

Para que todo esto sea factible, las entidades financieras confiaban en el cumplimiento de dos premisas: a) El deudor (ninja) en calidad desempleado inmerso en un ciclo expansivo la economía, encontraría un empleo, generaría ingresos y pagaría la deuda; b) Seguirían aumentando los precios de las casas, lo cual convertiría a la misma en una garantía. De esta manera, si no se pagaba el préstamo, se vendía la casa y se recuperaba una suma mayor a la del préstamo. A este tipo de hipotecas con alto riesgo de impago se les denomino “hipotecas subprime”.
En cuanto a lo segundo, a los bancos se les fue agotando el dinero en caja (dinero disponible) producto de otorgar muchos préstamos hipotecarios. Lo cual generó que se busque financiamiento en bancos extranjeros. Resulta obvio que prestarles a clientes con poca capacidad de pago era un riesgo asumido por estos bancos. Pero; sumado a ello; resulta que endeudarse con bancos extranjeros repetidas veces para la misma clase de préstamos significó un círculo vicioso en tanto contraer deuda para seguir dando hipotecas; y con ello; aumentando el riesgo enormemente.
Existen normas que tratan de disminuir la trasmisión de este riesgo a los depositantes de los bancos (me refiero a los bancos extranjeros). Las normas de Basilea exigen a todos los bancos del mundo un capital mínimo en relación con su activo y se busca; además; hacer que el capital no sea inferior a un determinado porcentaje del activo. Si un banco está pidiendo dinero a otros bancos (pasivo) y dando muchos créditos (activo), no se cumpliría dicha norma. Caso en el que la regulación financiera debería tomar cartas en el asunto.
Dado que los bancos buscan cumplir con las normas de Basilea, estos utilizan lo que se denomina titulización. Esta consiste en una clase de empaquetamiento de hipotecas (prime y subprime) en paquetes denominados MBS (mortage backed securities) u obligaciones garantizadas por hipotecas.
El banco crea; además; entidades filiales conocidos como conduits, que al ser trust o fondos no están obligados a consolidar sus balances con los del banco matriz, que es a quien se le compraba los paquetes. Esta compra de paquetes terminaría en un aumento del disponible del banco matriz (aumento en el activo) y una disminución de la cuenta créditos concedidos; es decir; el ratio capital/créditos otorgados, aumentaba y el banco cumpliría así las normas de Basilea.
Para esto, los conduits se financian en pro de comprar los paquetes de hipotecas mediante créditos de otras entidades financieras (bancos) o también contratando los servicios de bancos de inversión (que vendían esos MBS a Fondos de Inversión, Sociedades de Capital Riesgo, Aseguradoras, Financieras, Sociedades patrimoniales de una familia, etc.)
Luego las hipotecas buenas eran vendidas a inversionistas conservadores a bajos intereses. A la par de otros que pretendían obtener rentabilidades más altas y por lo que estaban dispuestos a asumir mayores riesgos. Esto se debe; entre otras razones; a que el bonus de fin de año estaba en función de la rentabilidad obtenida. Entre los que podían asumir mayores riesgos estaban los Gestores de Fondos, Sociedades de Capital Riesgo. La pregunta era ahora, ¿cómo venderles a estos últimos sin que se den cuenta del gran riesgo asumido? Es en este momento cuando las calificadoras de riesgo hacen su aparición. Estas son agencias especializadas en la calificación crediticia, las cuales otorgan una calificación acorde a la solvencia de cada empresa. Dicha calificación indica a que empresa es más riesgoso prestarle.
Los niveles son: Investment grade: a los MBS que representaban hipotecas prime, es decir las de menos riesgo; Mezzanine: a las de riesgo intermedio; Equity: a las malas o de alto riesgo, o sea a las subprime. Entonces, para ser “financieramente correctos” y más fácilmente elegibles dentro de un portafolio, los conduits o MBS tenían que ser bien calificados por las agencias calificadoras de riesgo.
Por lo tanto los Bancos de Inversión se vieron obligados a que los MBS malos sean recalificados por las agencias calificadoras. En aras de esto crearon los CDO (Collateralized Debt Obligations u Obligaciones de Deuda Colateralizada) que era una estructuración de los MBS en tramos a los que les llaman “tranches”, dichos tranches iban en orden de mayor probabilidad de pago para priorizar el pago de los menos malos. Entonces si el “tranche” muy malo incurre en default (no pago), cobrarían algo del “tranche” muy regular y bastante del relativamente bueno. Resulta por lo tanto claro que este método de los “tranches” sería automáticamente calificado entre los más altos niveles.
Aparecieron además otros instrumentos importantes: los CDS (Credit Default Swaps), que asumían un riesgo de impago por los CDO que compraba, cobrando así más intereses. También surgió el Synthetic CDO, que daba altos rendimientos y podían ser comprado mediante créditos bancarios muy baratos. El diferencial entre estos hacía extraordinariamente rentable la operación y creaba incentivos perniciosos.
Todo el esquema descrito, se basa en dos supuestos sobre lo que pasaría en la economía en el futuro: 1) Los ninjas pagarían sí o sí sus hipotecas y 2) El valor de mercado de las casas seguirá su tendencia a la alza en el futuro.
La realidad refuta los supuestos mencionados, lo que hace que el modelo caiga. En la realidad los precios de las viviendas norteamericanas se desplomaron, llegando a valer menos de lo que valía la hipoteca. Lo que significaba que para el ninja era más barato perder la vivienda que seguir pagando la hipoteca. En consecuencia los derivados financieros respaldados por hipotecas (MBS, CDO, CDS, Synthetic CDO) perdieron su valor.
Los accionistas de las empresas; que en su balance tenían estos instrumentos; vieron las cotizaciones de sus activos caer estrepitosamente. Al ser vendidas las hipotecas en paquetes no existía seguridad acerca de si los bancos habían adquirido buenas o malas hipotecas. Entre ellos empiezan a desconfiar unos de otros. En el mercado interbancario (donde los bancos se prestan entre sí) o bien no se podía acceder al crédito (inexistencia de dinero en caja) o este era muy caro. Lo cual llevó a que el interés al que se presta fuera subiendo.
Al no tener dinero los bancos o al ser muy caro su préstamo, no se dieron créditos, no se dieron hipotecas, se vendieron sus participaciones en empresas, se vendieron sus edificios, etc. Es así como se trasmite la crisis al sector real. Además de la restricción del crédito, la EURIBOR (que es índice de referencia de las hipotecas); al subir; empujó al alza las hipotecas, haciendo más dura la carga mensual por la hipoteca al poblador medio, generándose así un proceso de desaceleración de la economía.
No se sabe hasta donde llega (y llegará) el problema debido a que no se conoce la dimensión de este y no se sabe quienes son los afectados en su totalidad. Pero las dudas sobre cómo se originó y cómo fue el mecanismo de propagación, han queda resueltas.